Coronacijfers en -meters

Uit alle cijfers blijkt vooralsnog dat de pandemie die sinds maart de wereld beheerst geen invloed heeft op de huizenmarkt in Nederland. Verkoopcijfers en -prijzen blijven oplopen en de rente blijft laag. Onderliggend zie je echter wel een verandering. Men werkt meer thuis en ook de vakanties worden noodgedwongen meer thuis doorgebracht, wat een ander gebruik van de woning met zich meebrengt: net een kamer te weinig en het dakterras is fijn, maar een tuin biedt toch echt meer op warme dagen.

In zowel het zoekgedrag als het aankoopgedrag zie je dan ook duidelijk naar voren komen dat huizen met meer woonoppervlak, meer kamers en een tuin worden gezocht. Een mooi voorbeeld van een woning die dit biedt is de woning die te koop staat aan de Emmalaan 45 in Oegstgeest. Door de realisatie van een uitbouw waarin een keuken en extra speel-/werkkamer zijn gecreëerd én de 5 slaapkamers is er meer dan voldoende ruimte voor het gezin en om rustig thuis te werken.

Repats en Oegstgeest: een fijne landing

Gedurende het jaar keren veel Nederlanders door voor enige tijd in het buitenland hebben gewoond terug naar Nederland. Vaak zie je dit gebeuren op het moment dat kinderen naar de middelbare school gaan.

Het eerste wat je doet is het vinden van een fijne woonomgeving. Oegstgeest scoort daarbij goed met aanwezigheid van scholen, bossen, strand, Kaag en het historische Leiden. De nabijheid van Schiphol, Den Haag en Amsterdam via de A44 en de trein maken het een nog betere plek om je te vestigen.

De huizenmarkt is nog steeds erg krap en het gezin zal toch eerst (weer) aan de omgeving moeten wennen. Vaak wordt er dan ook voor gekozen om eerst een jaar iets te huren en vanuit daar op zoek te gaan naar de nieuwe koopwoning. Zeker in deze tijden nu je niet even over kunt komen om een paar huizen te bezichtigen.

Ook vandaag heb ik weer een paar Nederlanders die terugkeren geholpen om een fijne basis te vinden in het Wilhelminapark in Oegstgeest. Deze zomer zullen zij terugkeren en kunnen ze vanuit dit heerlijk herenhuis rustig rond gaan kijken!

Hoge verbouwingskosten en de effecten op de woningmarkt

De prijzen voor materiaal en uren zijn afgelopen jaren behoorlijk gestegen. Een verbouwing van een aangekochte woning is daardoor aanzienlijk duurder geworden. Daarnaast kan de verbouwing over het algemeen niet geheel meegenomen worden in de financiering, waardoor het bedrag aan eigen geld dat moet worden ingelegd voor de verbouwing ook aanzienlijk is gestegen. Dit heeft een aantal effecten op de verkoop van woningen.

Allereerst zie je dat meer-en-meer mensen kiezen voor een nieuwbouwwoning of een oudere woning die recent geheel is verbouwd. De aanschaf kan volledig worden gefinancierd en als er eigen geld is, dan kan dit worden ingebracht in de woning om de risico-opslag in de rente en daarmee de maandlasten te beperken. Zeker jaren-20 en jaren-30 woningen worden hierdoor snel en boven de vraagprijs verkocht.

Renovatieprojecten zijn vooral in trek bij een kleine groep huizenzoekers met ervaring in verbouwingen. Zij schrikken niet terug voor een langer verbouwingstraject en kunnen door hun ervaring zowel op planning als inkoop goed sturen en de kosten beperken. De woningen zijn over het algemeen scherp geprijsd en door onderhandeling kan een goed aankoopresultaat worden bereikt, waardoor opgeteld met de verbouwingskosten een woning kan worden gerealiseerd die geheel naar eigen smaak is ingericht én zich terugverdient in marktwaarde na verbouwing.

Daarnaast is er nog aanbod van woningen die 20/30/40 jaar geleden zijn verbouwd en tussentijds zijn onderhouden. Dit soort woningen zijn over het algemeen goed geprijsd, zeker als ze op een goede locaties liggen en alles naar behoren functioneert. Her-en-der kan de woning wellicht een likje verf gebruiken of zal er wat achterstallig onderhoud moeten plaatsvinden. Dit is echter iets wat bij elke woning op termijn zal moeten gebeuren, ook als deze net is gerenoveerd.

Waar echter een probleem ligt is als de nieuwe eigenaar de gehele woning naar eigen smaak wil aanpassen en moderniseren. Goed functionerende keukens en badkamers worden vervangen door nieuwe exemplaren, waarmee een deel van de oorspronkelijke waarde te niet wordt gedaan. De opgetelde kosten voor aankoop van de woning en verbouwing overstijgen daardoor de marktwaarde.

Ofwel, koopsom + kosten koop + kosten verbouwing = (aanzienlijk) meer dan waarde na verbouwing.

Er kan echter voor gekozen worden om de woning aan te kopen en vervolgens projectmatig te verbouwen. Zeker als de overspannen bouwmarkt weer wat afkoelt liggen er op termijn voldoende mogelijkheden voor goedkopere verbouwing en spreiding van de uitgaven. Je woont dan op de gewenste locatie voor een goede prijs, knapt voordat je er in trekt de woning op met nieuwe vloerbedekking te leggen en/of een frisse lik verf en kan vervolgens in de loop van de jaren de woning beetje-bij-beetje geheel naar eigen smaak aanpassen.

Een goed voorbeeld van zo’n woning is de Juffermansstraat 13 in Oegstgeest. Top locatie, heerlijke tuin en grote garage voor een goede prijs met veel potentie.