De prijzen voor materiaal en uren zijn afgelopen jaren behoorlijk gestegen. Een verbouwing van een aangekochte woning is daardoor aanzienlijk duurder geworden. Daarnaast kan de verbouwing over het algemeen niet geheel meegenomen worden in de financiering, waardoor het bedrag aan eigen geld dat moet worden ingelegd voor de verbouwing ook aanzienlijk is gestegen. Dit heeft een aantal effecten op de verkoop van woningen.
Allereerst zie je dat meer-en-meer mensen kiezen voor een nieuwbouwwoning of een oudere woning die recent geheel is verbouwd. De aanschaf kan volledig worden gefinancierd en als er eigen geld is, dan kan dit worden ingebracht in de woning om de risico-opslag in de rente en daarmee de maandlasten te beperken. Zeker jaren-20 en jaren-30 woningen worden hierdoor snel en boven de vraagprijs verkocht.
Renovatieprojecten zijn vooral in trek bij een kleine groep huizenzoekers met ervaring in verbouwingen. Zij schrikken niet terug voor een langer verbouwingstraject en kunnen door hun ervaring zowel op planning als inkoop goed sturen en de kosten beperken. De woningen zijn over het algemeen scherp geprijsd en door onderhandeling kan een goed aankoopresultaat worden bereikt, waardoor opgeteld met de verbouwingskosten een woning kan worden gerealiseerd die geheel naar eigen smaak is ingericht én zich terugverdient in marktwaarde na verbouwing.
Daarnaast is er nog aanbod van woningen die 20/30/40 jaar geleden zijn verbouwd en tussentijds zijn onderhouden. Dit soort woningen zijn over het algemeen goed geprijsd, zeker als ze op een goede locaties liggen en alles naar behoren functioneert. Her-en-der kan de woning wellicht een likje verf gebruiken of zal er wat achterstallig onderhoud moeten plaatsvinden. Dit is echter iets wat bij elke woning op termijn zal moeten gebeuren, ook als deze net is gerenoveerd.
Waar echter een probleem ligt is als de nieuwe eigenaar de gehele woning naar eigen smaak wil aanpassen en moderniseren. Goed functionerende keukens en badkamers worden vervangen door nieuwe exemplaren, waarmee een deel van de oorspronkelijke waarde te niet wordt gedaan. De opgetelde kosten voor aankoop van de woning en verbouwing overstijgen daardoor de marktwaarde.
Ofwel, koopsom + kosten koop + kosten verbouwing = (aanzienlijk) meer dan waarde na verbouwing.
Er kan echter voor gekozen worden om de woning aan te kopen en vervolgens projectmatig te verbouwen. Zeker als de overspannen bouwmarkt weer wat afkoelt liggen er op termijn voldoende mogelijkheden voor goedkopere verbouwing en spreiding van de uitgaven. Je woont dan op de gewenste locatie voor een goede prijs, knapt voordat je er in trekt de woning op met nieuwe vloerbedekking te leggen en/of een frisse lik verf en kan vervolgens in de loop van de jaren de woning beetje-bij-beetje geheel naar eigen smaak aanpassen.
Een goed voorbeeld van zo’n woning is de Juffermansstraat 13 in Oegstgeest. Top locatie, heerlijke tuin en grote garage voor een goede prijs met veel potentie.